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Inversión en bienes raíces comerciales: los riesgos y las recompensas

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Edificio de oficinas moderno de cerca en la luz del sol

Elegir inversión inmobiliaria comercial es un riesgo que puede compensar enormemente tanto a nivel personal como económico. Es posible que esté buscando invertir en bienes raíces para escapar del monótono trabajo de oficina de 9 a 5, o tal vez esté invirtiendo para obtener beneficios fiscales y una mayor diversidad de inversiones. No importa cuál sea su razonamiento, debe comenzar por asegurarse de comprender tanto los riesgos como los beneficios de la inversión en bienes raíces comerciales.

Paso 1: comprender la diferencia entre propiedades comerciales y residenciales

El primer paso para invertir en bienes raíces comerciales es comprender que las propiedades comerciales y residenciales se valoran de manera diferente. A diferencia de las propiedades residenciales, los ingresos de las propiedades comerciales están relacionados con los pies cuadrados utilizables, lo que a menudo permite a los inversores ganar más dinero invirtiendo en propiedades multifamiliares.

Los arrendamientos de propiedades comerciales también tienden a ser más largos que los arrendamientos residenciales, lo que aumenta el flujo de efectivo y el retorno general de la inversión.

Paso 2: afinar en un área

La siguiente cosa clave a considerar es el área en la que le gustaría invertir. ¿Estará en una ubicación o en múltiples áreas? Busque un lugar donde haya mucha demanda para evitar vacantes. Hable con los propietarios y agentes inmobiliarios de la zona para comprender mejor el mercado. Acceda a los informes de investigación de sus empresas locales de CRE para obtener estadísticas y datos sobre el área.

La gerencia también juega un papel en la discusión sobre la “ubicación”. Si vas a ser un bricolaje administrador de la propiedad, manejar el día a día por tu cuenta, tener propiedades cercanas a ti es clave. Si está abierto a la administración de terceros y la inversión tiene los márgenes para respaldarla, es posible que la ubicación de la propiedad no sea tan importante.

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Paso 3: Analiza las composiciones

Es importante saber a qué se enfrenta cuando invierte en un área en particular. Las propiedades comparables pueden brindarle una gran comprensión. El análisis de las compensaciones le permitirá determinar el valor de mercado actual de una propiedad, el ingreso promedio de alquiler, las tasas de desocupación y más.

Para encontrar propiedades comparables, puede recurrir a portales de listados en línea como LoopNet, Zillowy REALTOR.com®, pero tener acceso al MLS local es siempre la forma más precisa de buscar y comparar propiedades.

Paso 4: Comprender las métricas clave utilizadas para evaluar la inversión en bienes raíces comerciales

Los bienes raíces comerciales implican una variedad de fórmulas diferentes utilizadas en la financiación de bienes raíces. Aquí hay algunas fórmulas que debe conocer:

  • Tasa de capitalización: La tasa de capitalización se utiliza para determinar el valor de las propiedades generadoras de ingresos. La tasa de capitalización o “límite” proporciona a los inversores una proyección del flujo de caja y las ganancias futuras. Esta es la relación entre el ingreso operativo neto y el valor de los activos inmobiliarios.
  • El margen de explotación: El ingreso operativo neto es la suma de todos los ingresos y costos de una propiedad en particular. Este número se configura antes de impuestos y les da a los inversionistas una idea de cuánto ganarán de una inversión sin todos los gastos operativos para operar y mantener la propiedad comercial.
  • Efectivo en efectivo: El efectivo sobre efectivo ofrece a los inversores una tasa de rendimiento sobre su transacción de propiedades de inversión. Es utilizado por inversores que han dependido del financiamiento para comprar una propiedad. El efectivo sobre efectivo mide el rendimiento del dinero invertido y evaluará el rendimiento de una inversión.

Si necesita más convencimiento, considere estos beneficios de invertir en bienes raíces comerciales.

Flujo de caja constante

Los bienes raíces comerciales ofrecen un flujo constante de ingresos, muchos de los cuales a menudo se denominan ingresos pasivos. Muchos inversores poseen varias unidades, lo que genera varias fuentes de ingresos. Los inquilinos también pueden pagar un arrendamiento neto triple, que incluye que el arrendatario pague los impuestos inmobiliarios del edificio, los costos de mantenimiento y el seguro de propiedad además del alquiler mensual.

Arrendamientos más largos

Los arrendamientos más largos a menudo significan un mayor retorno de la inversión y un flujo de efectivo mensual constante.

Mayores ingresos

Los ingresos y la flexibilidad que ofrece la inversión inmobiliaria comercial son dos de los mayores beneficios. Las propiedades comerciales generalmente tienen mejores ROI, con un promedio del 6 al 12 por ciento.

Comenzar una carrera en la inversión en bienes raíces comerciales puede parecer arriesgado, pero hay muchas recompensas por estar en esta industria. Desde las horas de trabajo más flexibles hasta el mayor retorno de la inversión, una vez que se moje los pies con la inversión, es posible que descubra que es una de las mejores decisiones profesionales que jamás tomará.

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Sobre el Autor
Gerente

Asesor de de Finca Raíz en Santander - Colombia

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